在弱市下，诸多房企保住既有业绩已经不易。而华夏幸福无论是从保持高增长，还是高企的净利润率，无疑都是淡市中的一匹黑马。华夏幸福弱市逆袭，与其独特的“园区+地产”发展模式密不可分。

一、充分利用产业升级的大环境

华夏幸福的核心产品是打造产业新城，其核心思想是产业发展与城市建设密不可分。其业绩的高速增长在于抓住了国家产业升级的机会。

1、大都市产业升级带来了产业向周边县域转移的机遇，为县域发展产业开发区提供了有力的客群支撑。

2、开发区能够发挥产业聚集效应和规模效应，拉动地方经济和税收，加快城市化建设，解决就业等民生问题，扣紧了市县级政府在财政压力较大和地方经济增长途径有效的情况下，追求GDP和政绩的命门。特别是今年以来，楼市下行，地方财政紧张。

二、“园区+地产”商业模式构成核心竞争力

在多年的发展中，华夏幸福形成了“园区孵化+房地产开发”的独特模式。

1、通过“园区孵化”快速实现园区建设

传统的园区开发不同，园区基本属于地方政府而不是开发商。华夏幸福则与政府签订排他性的“园区孵化”协议，根据托管分成协议，在托管年限之内完成规划、建设、招商和后期维护工作，政府通过收税和卖地赚取收益，并分期支付公司一级开发的成本。

“园区孵化”模式一方面可以在前期政府零投入的情况下，顺利实现园区的正常开业和运作，契合地方政府的诉求。另一方面，开发商省去园区土地购置成本，直接用于园区建设，两项结合的最大效应的是短期内实现园区快速建设，给开发商和地方经济带来双赢结果。

为获得政府支持和配合。华夏幸福前期以区域的产业发展战略为牵引，通过同国内、国际顶级战略咨询公司合作，深入研究区域的产业发展规划，明确区域的产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略，获得政府的高度认可，并通过丰富的一级开发、城乡统筹建设、园区核心区建设、产业招商和住宅建设等多样化得产品和服务获取政府的信任，在建设中获得政府的高度支持和配合。

2、通过“园区孵化”获得低成本土地储备和园区收益

随着园区的逐步成熟，入园企业数量及投资将不断增加，土地价值和政府财政收入提升，华夏幸福名义上获得入园企业落地投资额一定比例返还的产业服务收入，实际运作中政府通过税收收入补偿和住宅土地增值补偿的方式，使华夏幸福持续以较低成本获得土地储备，并分享园区收益。其中，住宅土地增值是政府土地增值补偿的前提，是华夏幸福模式运作的关键要素。

3、“园区孵化”和“地产开发”协同促进

华夏幸福园区业务与房地产开发形成协同效应，利用区域开发带动房地产开发的区域影响力和城市配套，利用房地产开发提升区域开发投资环境，并弥补园区业务的现金流支出。

4、“地产开发”定位清晰，快速实现资金回笼

华夏幸福低成本获得的土地储备均选择具有位置优势或自然景观优势的资源，公司产品主打性价比，客户定位于满足在京工作人员低总价实现居住面积和居住环境的需求。目前购房人群85-90％为北京客群（园区企业客群不足10％），清晰的定位使公司能够在园区业务早期阶段即能通过房地产销售，快速回笼资金。

综上所述，华夏幸福“园区+地产”的商业盈利模式是通过垫付园区前期开发、基础设施建设费，获得政府10%～15%的利息收入；园区招商引资返还收入（园区新增固定资产投资额或新增财政收入的45%）；园区配套地产开发收入，园区土地升值收益。

三、以北京为大本营向周边辐射，稳步推进

除了商业模式独树一帜，华夏幸福在布局方面也有其独到之处。

1、在园区的布局上，华夏幸福首先围绕北京布局，逐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海区域，园区在地域选择上，聚焦核心大城市周边地带、快速轨道线的衔接地带、城乡落差较大的“洼地”。目前已经运营的固安、大厂工业园均在京郊50公里范围内。

2、华夏幸福在土地方面的战略十分明确，即以廊坊为核心，主要布局能够为住宅开发带来丰富市场需求的京郊区域。

一是依靠其对政府的影响力，不断在园区周边城市的优质地段获取低价土地，并参与到城市综合体、酒店和旧改等种多业态物业开发经营中。华夏幸福在廊坊市中心6幅地块平均单价为320万元/亩，远低于万科与金地联合体拿下大兴区旧宫3号地657万元/亩的单价。在北京纯住宅用地少之又少的今天，华夏幸福拿到的京郊12幅京郊优质土地，全部为70年产权住宅用地。

二是利用园区孵化模式，低价取得园区内具有景观资源优势或地段优势的住宅用地。华夏幸福开发孔雀城项目占地均上千亩，其中潮白河孔雀城，处于潮白河和5万亩原生森林旁，具备优质的景观资源，平均楼面地价仅952 元/平米。八达岭孔雀城，楼面地价仅253 元/平米。大运河孔雀城旁具有丰富的配套资源，毗邻北京周边规模最大的专业会展中心“天下第一城”和占地1348亩的娱乐休闲中心“京东第一街”，平均楼面地价仅619 元/平米。

四、复制既有模式，推动业务异地快速扩张

华夏幸福产业新城模式的核心在于对城市价值的引导和创造，即通过产业兴盛提高区域土地价值和人口导入速度。在新型城镇化加速发展的形势下，华夏幸福通过复制既有模式进行业务扩张也成为其战略选择之一。

2014年上半年，华夏幸福的业务布局加速，公司提出了“三年建一百个产业园”的产业园扩张计划。其中报显示，公司上半年拓展了南京溧水、北京房山张坊、河北保定和河北任丘等产业新城项目。

通过在全国逐步实施产业园的扩张计划，同时凭借产业园的经营提高项目升值空间，产业园的收入占比在未来会进一步提高，进而提高公司整体的盈利能力。

对此，华夏幸福表示，公司会尝试利用自己的招商能力和运营园区的经验，与各类产业资本采取更广泛创新的合作模式，进行模式输出和项目并购的积极举措，继续坚持产业新城业务模式。

在新型城镇化的发展和投融资体制的深化改革的背景下，中国将逐渐迎来“新产城时代”，产业与城市的融合度更高，这对在产业地产开发之路上走在前列的企业来说，市场空间更大。

五、通过优化长短债结构，维持高杠杆运作

通常，华夏幸福对产业园的开发采取逐步分块开发的模式，每年平均仅开发一平方公里，每平方公里须投资4-5亿元左右，其中征地和拆迁占60％，基础设施建设占40％。在项目运作的初期，华夏幸福先期投入的资金与开发一平方公里的数额相近。

然而，快速的扩张必然使得其仅仅依靠自有资金难以实现大量的异地复制。为此，华夏幸福在风险可控的情况下，选择了高杠杆模式。

这几天，华夏幸福发布2015年业绩报告。截至2015年底，华夏幸福共完成销售额723.53亿元，同比增长41%；实现归属于母公司所有者的净利润48.01亿元，同比增长36%，高于行业平均盈利水平。

其中，华夏幸福2015年实现产业发展服务收入63.43亿元，同比大涨78%。且产业园区利润占比升至六成，尤其是利润率最高的产业服务贡献过半利润。

这是个喜事，说明园区产业地产、园区运营是个大事业，是个有前景的事业。目前，华夏幸福的事业版图已布局于京津冀、长江经济带和一带一路，遍布北京、河北、上海、辽宁、江苏、浙江、四川、安徽、印度尼西亚等全球30余个区域。

但是有个问题出现了，就是产业地产领域的人员流动还是挺快的，压力也是大的。华夏幸福也不例外。因为公司高速发展，频繁招人，流动性也比较大，所以尚未形成一些大公司的那样的比较固定的文化。

若要是有一个共性文化的话，就是指标说事。有两位华夏幸福的员工就感叹压力太大，指标压力太大。另外一个从传统国有的产业地产开发商跳槽到华夏幸福的员工说，感觉就是个工作机器。

这或许是一些民营产业地产开发商的共性。但这也是民企生存并迅速发展下来的秘诀吧。

联系